Mehr Abschreibung für Ihre vermietete Immobilie – mit einem fundierten Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer.
Die Rendite ist beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage von entscheidender Bedeutung. Bei der Gebäudeabschreibung von älteren Immobilien (älter als 30 Jahre) bestehen häufig deutliche Steigerungsmöglichkeiten der Rendite durch verkürzte Abschreibungszeiträume.
Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die Nutzungsdauer, die sich aus dem typisierten AfA-Satz ergibt, kann – in begründeten Fällen – anstelle der AfA nach § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA vorgenommen werden (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG). Steuerpflichtige haben insoweit die Option, die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer statt nach festen AfA-Sätzen vorzunehmen.
Hierzu ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten erforderlich, das ich Ihnen nach den Erfordernissen der Finanzbehörde erstelle.
Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Das Gesetz geht bei Wohngebäuden pauschal von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus – das entspricht in der Regel einer Abschreibung von 2 % pro Jahr. Bei vielen älteren Gebäuden ist die tatsächliche Restnutzungsdauer jedoch deutlich kürzer, etwa wegen des baulichen Zustands, veralteter Haustechnik oder eines anstehenden Modernisierungsbedarfs.
Ein Gutachten kommt insbesondere in Frage, wenn:
- die Immobilie vermietet ist oder gewerblich genutzt wird,
- das Gebäude älter als etwa 30 Jahre ist,
- in den letzten Jahrzehnten wenig modernisiert wurde, z. B. an Dach, Fassade, Fenstern oder Heizung,
- Sie die Immobilie kürzlich gekauft haben oder die Abschreibung neu aufsetzen möchten.
Ein Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren wird als Kapitalanlage gekauft, der Gebäudeanteil am Kaufpreis beträgt 300.000 €.
- Ohne Gutachten: 2 % AfA = 6.000 € pro Jahr
- Mit Gutachten (nachgewiesene Restnutzungsdauer 25 Jahre): 4 % AfA = 12.000 € pro Jahr
Die jährliche Abschreibung verdoppelt sich. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % entspricht das einer Steuerentlastung von rund 2.100 € pro Jahr. Die Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel; das Ergebnis hängt vom einzelnen Gebäude ab.
So läuft die Begutachtung ab
- Ersteinschätzung: Sie schildern mir kurz Baujahr, Zustand und Nutzung der Immobilie. Ich sage Ihnen offen, ob ein Gutachten Aussicht auf Erfolg hat.
- Unterlagen und Ortstermin: Ich sichte Ihre Unterlagen und besichtige das Gebäude vor Ort – vom Keller bis zum Dach.
- Gutachten: Ich leite die Restnutzungsdauer objektbezogen und nachvollziehbar her, mit Fotodokumentation, Bewertung der Bauteile und Modernisierungshistorie.
- Einreichung: Sie oder Ihr Steuerberater reichen das Gutachten mit der Steuererklärung beim Finanzamt ein.
Welche Unterlagen werden benötigt?
- Kaufvertrag bzw. Angaben zum Gebäudeanteil
- Baupläne, Grundrisse und Wohnflächenberechnung (soweit vorhanden)
- Nachweise über durchgeführte Modernisierungen
- Energieausweis (falls vorhanden)
Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis – vieles lässt sich beim Ortstermin klären.
Worauf das Finanzamt achtet
Der Bundesfinanzhof hat mehrfach bestätigt, dass die kürzere Nutzungsdauer mit einem sachverständigen Gutachten nachgewiesen werden kann (BFH, Urteile vom 28.07.2021, IX R 25/19, und vom 23.01.2024, IX R 14/23). Entscheidend ist, dass das Gutachten auf das konkrete Gebäude eingeht und die kürzere Nutzungsdauer nachvollziehbar begründet. Pauschale Online-Rechner ohne Besichtigung reichen dafür in der Regel nicht aus.
Als Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieurwesen beurteile ich die Bausubstanz aus technischer Sicht – das ist die Grundlage für ein belastbares Gutachten.
Ihr Sachverständiger vor Ort
Jörge Mensak – Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieurwesen, Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Gebäudeenergieberater (HWK). Büro in Tönisvorst, tätig in Krefeld und der gesamten Niederrhein-Region. Seit 2002 selbstständig.
Sie besitzen eine ältere vermietete Immobilie? Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir. Ich schätze kostenlos und unverbindlich ein, ob sich ein Gutachten für Sie lohnt.
Häufige Fragen
Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Ein Gutachten, das nachweist, wie viele Jahre ein Gebäude wirtschaftlich und technisch noch genutzt werden kann. Ist diese Dauer kürzer als die gesetzlich angenommene, kann die Abschreibung entsprechend erhöht werden.
Für welche Immobilien kommt es in Frage?
Für vermietete oder gewerblich genutzte Gebäude, die älter als etwa 30 Jahre sind. Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine Gebäudeabschreibung – hier bringt das Gutachten keinen steuerlichen Vorteil.
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?
Die Rechtsgrundlage (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) und die Rechtsprechung des BFH sind eindeutig: Der Nachweis per Gutachten ist zulässig. Ob das Finanzamt im Einzelfall folgt, hängt von der Qualität der Begründung ab. Eine Garantie kann niemand geben – ein objektbezogenes Gutachten mit Ortstermin ist aber die beste Grundlage.
Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Das hängt von Größe und Art des Gebäudes ab. Informationen finden Sie unter Vergütung, ein konkretes Angebot erhalten Sie nach einem kurzen Gespräch.
Ersetzt das Gutachten die Steuerberatung?
Nein. Ich erstelle das Gutachten als Sachverständiger. Wie und ab wann Sie die höhere Abschreibung geltend machen, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.